Le loyer inscrit dans le contrat de bail ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature.

Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer peut être appliqué.

De quoi s'agit-il ?

À Lille et les communes de Hellemmes et Lomme, lors de la signature d'un contrat de bail intervenue entre le 1er février et le 17 octobre 2017, le propriétaire peut appliquer un complément de loyer, somme venant s'ajouter au montant du loyer de base, lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Dans ce cas, le montant du loyer se compose :

• du loyer de base,
• et du complément de loyer.

Conditions

Montant du loyer de base

Lors de la signature d'un contrat de bail intervenue entre le 1er février et le 17 octobre 2017, il est possible d’appliquer un complément de loyer.

Pour cela, le loyer de base inscrit dans le contrat de bail doit être égal au loyer de référence majoré correspondant au logement.

Caractéristiques du logement

Pour appliquer un complément de loyer, le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant les conditions suivantes :

• ne pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut : nombre de pièces principales, époque de construction du logement),

• être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique, ...) ,

• ne pas donner lieu à récupération par le bailleur pour les charges ou des travaux économies d'énergie.

Contestation

Le locataire peut contester le bien-fondé du complément de loyer. Pour cela, il doit entreprendre une démarche amiable dans un délai de 3 mois après avoir signé le bail, avant tout recours au juge.

Courrier écrit

Le locataire peut adresser au bailleur un courrier recommandé avec accusé de réception :

• relatant les faits le plus précisément possible,
• et accompagné des arguments et preuves pour étayer son propos (copie du bail, références juridiques, photos, etc...).

Ce courrier est une première étape préalable incontournable pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge.

Conciliation

Si le locataire n'obtient pas gain de cause avec un courrier, il doit impérativement saisir la commission départementale de conciliation (CDC) avant de recourir au juge. La saisine de la CDC doit intervenir dans un délai de 3 mois après la signature du bail. La procédure est gratuite.

Devant la commission de conciliation, c'est au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas d'accord, le loyer (tenant compte d'un éventuel complément de loyer) inscrit dans le document de conciliation délivré par la commission de conciliation s'applique à partir de la date de prise d'effet du bail (effet rétroactif).

En cas de désaccord, le locataire peut saisir le juge du tribunal dont dépend le logement.

Recours au juge

Le locataire doit saisir le juge du tribunal dans un délai de 3 mois après avoir reçu l'avis de la commission de conciliation. Il peut saisir le juge d'une demande d'annulation ou de diminution du complément de loyer. Le recours à un avocat n'est pas obligatoire.

Le loyer (tenant compte d'un éventuel complément de loyer) fixé par le juge s'applique à partir de la date de prise d'effet du bail (effet rétroactif).

A l'approche du renouvellement du bail intervenant entre le 1er février et le 17 octobre 2017 :

• le locataire peut engager une action en diminution de loyer,
• le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer.

Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté sous réserve de respecter certaines limites :

• augmentation limitée à l'indice de référence des loyers (IRL), lorsqu'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du dernier locataire et si le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué,
• ou augmentation spécifique après certains travaux,
• ou augmentation spécifique en cas de loyer sous-évalué.

Après moins de 18 mois d'inoccupation

Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté sous réserve de respecter certaines limites :

• hausse limitée à l'IRL (cas où la révision annuelle du loyer est prévue dans le contrat de bail) lorsqu'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du dernier locataire et si le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué,
• ou hausse spécifique après certains travaux,
• ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.

Après plus de 18 mois d'inoccupation

Le loyer inscrit dans le contrat de bail ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.

Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer peut être appliqué.

Le loyer est fixé librement par le propriétaire.

A l'approche du renouvellement du bail intervenant entre août 2014 et janvier 2017, le bailleur peut augmenter un loyer manifestement sous-évalué, sous réserve de respecter certaines limites.

Après moins de 18 mois d'inoccupation

Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté sous réserve de respecter certaines limites :

• hausse limitée à l'IRL (cas où la révision annuelle du loyer est prévue dans le contrat de bail) lorsqu'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du dernier locataire et si le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué,
• ou hausse spécifique après certains travaux,
• ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.

Après plus de 18 mois d'inoccupation

Le loyer est librement fixé par le propriétaire.